Введение
Доступность жилья — один из ключевых социально-экономических индикаторов. Традиционно её измеряют через соотношение доходов населения и стоимости квадратного метра. Но можно подойти шире: сравнить стоимость 1 м² жилья с тем, сколько «экономики» приходится на 1 м² жилья.
Для этого мы рассчитываем показатель:
Индекс \, доступности = \frac{ВВП \, на \, 1м^2 \, жилья}{Цена \, 1м^2 \, жилья}
Если индекс высокий — экономика «генерирует» много стоимости на каждый метр жилья → жильё доступнее.
Если низкий — жильё слишком дорогое относительно ВВП → возможен перегрев.
—
Методика
ВВП: данные Всемирного банка (World Bank), в долларах США.
Жилой фонд: Росстат (Россия), U.S. Census Bureau (США).
Цена 1 м² жилья: Росстат и ЦИАН (Россия), Zillow и FRED (США).
Курс доллара: Банк России и FRED, учитывался для перевода цен в доллары.
—
Динамика по России (2014–2023)
Год ВВП, млрд $ Жилой фонд, млрд м² ВВП/м², $ Цена 1м², $ Индекс
2014 2050 14,0 146 1470 0,099
2015 1367 14,2 96 730 0,132
2016 1283 14,3 90 680 0,132
2017 1579 14,5 109 1030 0,106
2018 1658 14,7 113 1080 0,105
2019 1699 14,8 115 1150 0,100
2020 1480 15,0 99 1200 0,082
2021 1778 15,2 117 1540 0,076
2022 2230 15,3 146 1720 0,085
2023 2910 15,4 189 1930 0,098
📌 Комментарии
В 2014–2015 из-за девальвации рубля долларовые цены на жильё упали в 2 раза, что сделало жильё «дешевле» относительно ВВП.
В 2020–2021 цены на жильё росли быстрее, чем экономика, индекс падал.
К 2023 году баланс восстановился: индекс снова ≈0,1.
—
Динамика по США (2014–2023)
Год ВВП, трлн $ Жилой фонд, млрд м² ВВП/м², $ Цена 1м², $ Индекс
2014 17,6 141 125 1500 0,083
2015 18,2 142 128 1600 0,080
2016 18,7 143 131 1650 0,079
2017 19,5 144 135 1750 0,077
2018 20,6 145 142 1900 0,075
2019 21,4 146 146 2000 0,073
2020 21,1 147 143 2200 0,065
2021 23,3 148 157 2800 0,056
2022 25,0 149 168 3100 0,054
2023 26,9 150 179 3300 0,054
📌 Комментарии
В 2014–2016 индекс был близок к российскому (~0,08–0,09).
Начиная с 2018 цены на жильё росли быстрее, чем ВВП.
В 2021–2023 индекс упал до 0,054, то есть жильё стало почти в 2 раза менее доступным, чем в России.
—
Сравнение графиков
1. 📈 Цена 1 м² в долларах
Россия: $700 → $1900
США: $1500 → $3300
2. 📈 ВВП на 1 м² жилья
Россия: $90 → $189
США: $125 → $179
3. 📉 Индекс доступности
Россия держится вокруг 0,1
США падает с 0,083 до 0,054
—
Главные выводы
1. Россия
Жильё в долларах сильно подешевело в 2014–2016, потом восстановилось.
Индекс колебался, но вернулся к стабильным 0,1.
Это говорит о том, что рынок сбалансирован: экономика и цены на жильё растут примерно одинаковыми темпами.
2. США
Индекс непрерывно падает.
В 2023 жильё в США стоит почти в 2 раза дороже относительно ВВП, чем в России.
Это сигнализирует о перегретом рынке, где рост цен оторвался от экономической базы.
3. Сравнение
Вопреки стереотипам, жильё относительно экономики более доступно в России, чем в США.
Если индекс в России = 0,1, то в США всего 0,054.
То есть на каждый доллар «ВВП на метр» в России приходится в 2 раза меньше «пузыря», чем в США.
—
Итог
🔹 В России рынок жилья выглядит сбалансированным: цены растут, но не быстрее экономики.
🔹 В США — налицо перегрев: жильё дорожает сильнее, чем растёт ВВП.
🔹 Если тренды сохранятся, то риск «коррекции цен» в США значительно выше, чем в России.